L'atto pubblico di vendita (Rogito)

La compravendita è il contratto con il quale una parte, detta venditrice, trasferisce ad un’altra, detta acquirente, la proprietà di un determinato immobile a fronte del pagamento del prezzo pattuito.

L'atto di compravendita, detto anche rogito, si stipula davanti al notaio, presenti il venditore e il compratore, ed è redatto in forma pubblica. In tal modo il notaio garantisce l’identità delle parti, la legalità dell’atto e la veridicità di quanto in esso dichiarato. Al notaio spettano i controlli formali sull’esistenza di ipoteche o altri vincoli, sul rispetto delle norme edilizie, sulle modalità di pagamento, sulla presenza di un intermediario e la conformità del rogito con gli atti precedenti.

Le imposte sull'acquisto della casa

L'acquisto della casa comporta il pagamento di alcune imposte, che variano a seconda della destinazione dell'immobile e del soggetto venditore. Quando si acquista la “prima casa” si può godere di un regime fiscale agevolato che consente di pagare le imposte in misura inferiore rispetto a quelle ordinariamente dovute.

Per effetto degli articoli 10 del Dlgs 23/2011 e 26 del Dl 104/2013, a partire dal 1° gennaio 2014 le imposte relative al trasferimento di immobili sono modificate con l’obiettivo di diminuire il carico fiscale sulle compravendite tra privati di immobili destinati all’utilizzo come prima casa.

Se oggetto dell'acquisto è la prima casa l'atto di compravendita è soggetto alle seguenti imposte:

Quando il venditore è un privato

• imposta di registro del 2%
• imposta ipotecaria fissa di 50 euro
• imposta catastale fissa di 50 euro

 

Nel caso l’immobile sia registrato al catasto come immobile di lusso (categorie A/1, A/8 e A/9) l’imposta di registro ha un valore del 9% sul valore dell’immobile.

Quando si acquista da impresa costruttrice (o di ristrutturazione) entro 5 anni dall'ultimazione dei lavori

• IVA del 4%
• imposta di registro fissa di 200 euro
• imposta ipotecaria fissa di 200 euro
• imposta catastale fissa di 200 euro

 

Quando si acquista da impresa non costruttrice che non ha eseguito i lavori di restauro, risanamento o ristrutturazione oppure si acquista da impresa costruttrice (o di ristrutturazione) dopo 5 anni dall'ultimazione dei lavori, in quest’ultimo caso qualora l’impresa non opti per l’applicazione dell’Iva:

• IVA esente
• imposta di registro del 2%
• imposta ipotecaria fissa di 200 euro
• imposta catastale fissa di 200 euro

Se oggetto dell'acquisto è un immobile ad uso abitativo non prima casa l'atto di compravendita è soggetto alle seguenti imposte:

Quando il venditore è un privato oppure un’impresa “non costruttrice” e che non ha eseguito lavori di restauro, risanamento o ristrutturazione, oppure un’ impresa “costruttrice” (o di ristrutturazione) che vende dopo 5 anni dalla data di ultimazione dei lavori, in quest’ultimo caso qualora l’impresa non opti per l’applicazione dell’Iva:

• imposta di registro del 9%
• imposta ipotecaria fissa di 50 euro
• imposta catastale fissa di 50 euro

 

Quando il venditore è un’impresa costruttrice (o di ristrutturazione) che vende entro 5 anni dall’ultimazione lavori

• IVA del 10% (22% se immobile di lusso)
• imposta di registro fissa di 200 euro
• imposta ipotecaria fissa di 200 euro
• imposta catastale fissa di 200 euro

Le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono versate dal notaio al momento della registrazione dell’atto. Dal 1° gennaio 2007 ( per effetto della legge finanziaria per il 2007), soltanto per le compravendite di immobili ad uso abitativo, comprese le relative pertinenze (box, garage, cantine) a favore di un privato (acquirente), si può assumere come base imponibile il valore catastale, anziché dal corrispettivo pagato.

Per tutte le altre compravendite in cui l’acquirente non è un privato e/o che riguardano terreni, negozi o uffici, la base imponibile è costituita dal prezzo pattuito e dichiarato nell’atto dalle parti e non dal valore catastale.

La richiesta di applicazione del prezzo-valore deve essere contenuta nell’atto notarile. In tal caso il rogito deve riportare anche il valore catastale dell’immobile. L’agevolazione spetta a condizione che nell’atto sia indicato l’effettivo importo pattuito per la cessione.

 

Nel caso in cui la compravendita sia tassata sulla base del valore catastale la legge stabilisce, inoltre, che le tariffe notarili devono essere ridotte del 30%.

L’omissione, la falsa o incompleta dichiarazione comportano (oltre all’applicazione della sanzione penale) l’assoggettamento, ai fini dell’imposta di registro, ad accertamento di valore dei beni trasferiti. In sostanza, l’ufficio applicherà le imposte sul valore di mercato dell’immobile, anche se le parti avevano richiesto la tassazione sulla base del valore catastale. Inoltre sono previste onerose sanzioni pecuniarie amministrative.

Dal 2007 è possibile detrarre fiscalmente ai fini Irpef (nella misura del 19%) i compensi corrisposti agli intermediari immobiliari per l'acquisto dell'unità immobiliare da adibire ad abitazione principale. La detrazione è fruibile per un importo comunque non superiore a 1.000 euro e la possibilità di portare in detrazione questa spesa si esaurisce in un unico anno d’imposta. Se l’acquisto è effettuato da più proprietari, la detrazione, nel limite complessivo di 1.000 euro, dovrà essere ripartita tra i comproprietari in ragione della percentuale di proprietà.

Scarica il documento completo "Guida per l'acquisto della Casa" dell'Agenzia delle Entrate (aggiornato a Settembre 2022)